Главная / Ходовая часть

Можно ли продать комнату квартире. Как быстро и выгодно продать комнату в коммунальной квартире? Что бывает, если несколько соседей согласны на выкуп

Проживание в коммунальной квартире актуально и по сегодняшний день.

Но многие граждане не теряют надежды сменить свое место жительства , обзавестись собственным полноценным жильем.

Разберем, как быстро продать комнату в коммунальной квартире , какие документы понадобятся для оформления, а главное, кому отдается приоритет в этом вопросе.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам бесплатной консультации :

С чего начать?

Для начала давайте вспомним о том, что представляет собой сама коммунальная квартира ?

Это помещение, которое является общей собственностью нескольких граждан Российской Федерации. Каждый из граждан имеет свою долю в помещении, которая может включать в себя кухню, коридор, санузел.

Для того, чтобы процедура продажи прошла гладко, необходимо подготовить свою комнату к продаже .

Оплатите все задолженности , чтобы квартира была «чистой». На ней не должно быть залогов и обременений .

Пригласите специалиста, который бы оценил недвижимость и указал примерную стоимость , исходя из общей ситуации на рынке недвижимости в вашем городе.

К мероприятиям по подготовке относят необходимость по проведению ремонта и приведению недвижимости в надлежащий вид.

Она предполагает, что владелец недвижимости должен сначала предложить приобрести недвижимость в собственность своим соседям , а уже потом на всеобщее обозрение.

Основные правила

Определяемся с ценой

Каждый владелец стремится как можно быстрее перейти к процедуре установки стоимости комнаты.

А достичь необходимого результата можно тремя способами:

, который не только поможет вам установить стоимость квартиры, но и осуществит помощь с продажей;
Пригласить специализированных представителей организаций, которые занимаются оценкой недвижимости . Стоимость квартиры они подтвердят документально;
Осуществить оценку квартиры самостоятельно.

Главное, необходимо знать, :

В первую очередь, решающее значение будут иметь этаж и расположение квартиры. Чем выше этаж, тем ниже стоимость;
Второй важный момент — это общая площадь помещения . Чем помещение больше, тем выше его стоимость.
Отлично, если у вас имеются вспомогательные помещения, например, подсобки, дополнительный санузел, кладовые. А вот совмещенные санузлы и узкие коридоры стоимость снижают;
Оценивается состояние квартиры , наличие ремонта ;
Наличие развитой инфраструктуры вашего района. А именно, есть ли поблизости детский сад, школа, развязка общественного транспорта, крупные магазины;
Мало кто обращает внимание на соседей , но в случае, если при осмотре помещения выяснится, что они достаточно буйные, шумные, представляют опасность для людей, то стоимость квартиры будет существенно снижена;
В случае, если вы хотите обезопасить себя перед покупателем , то можете указать в одном из условий продажи задаток . Он необходим для того, чтобы за время, пока вы освобождаете квартиру и готовите ее к вселению новых жильцов, последние не передумали и не отменили сделку. Задаток устанавливается в произвольной форме .

Аванс — это денежные средства, которые передаются прежде, чем жильцы станут полноправными собственниками недвижимости.

Передача аванса предусмотрена во время подписания договора . Остальная сумма перечисляется на счет гражданина после регистрации прав собственности в Росреестре.

О том, как правильно оформить договор задатка и аванса, читайте в .

Аванс также защищает продавца от перемены мнения у покупателей.

Однако в такой ситуации рискуют сами приобретатели недвижимости. Стороны могут прийти к консенсусу в случае, если продавцом будет написана расписка в получении денег .

Также, стороны могут обезопасить себя , отразив факт получения аванса или задатка в договоре между сторонами.

Здесь Вы можете скачать образец договора задатка и расписки при получении задатка продавцом.

О том, с чего начать продажу комнаты в коммунальной квартире, смотрите в видеоролике:

Условия оплаты

Договор должен включать в себя условия оплаты . На сегодняшний день практике известно несколько из них.

Рассмотрим, в чём состоит нюанс каждого вида:

Одновременная полная оплата . Осуществляется после того, как продавец отказался от прав собственности в Росреестре, а покупатель получил их. Как правило, осуществляется посредством ячейки в финансово кредитной организации.
Покупатель арендует ячейку , закладывают в неё сумму, установленную договором. Стороны отправляются в Росреестр. Продавец вместе со свидетельством о смене права собственности должен явиться в банк. Предъявив свидетельство сотруднику, он может получить денежные средства из ячейки.
Отсутствие посредников в подобной сделке может сыграть с вами злую шутку , и одна из сторон может ;
Если продавец стремится быстро продать квартиру , но нашёлся лишь один покупатель, который может оплатить покупку не сразу, оформляется рассрочка платежа .
В договоре купли-продажи устанавливается порядок и очередность внесения суммы. Указывается фиксированная цифра , соответствующая размеру платежа. Устанавливается частота выплат , а также временной промежуток, в который они должны осуществляться.
О договоре купли-продажи недвижимости и тонкостях его составления, читайте в .

Если вы имеете дело с рассрочкой , то настоятельно рекомендуем вам обратиться в нотариат . Нотариус проследит за законностью составления договора ;
Если при оформлении сделки у покупателя возникли форс-мажорные обстоятельства, может быть предусмотрена отсрочка платежа . Это значит, что продавец дает покупателю некоторое время для того, чтобы собрать сумму. Стороны в обсуждении устанавливают длительность отсрочки . Оформлять такой договор лучше у нотариуса , который оформит сделку в установленном законом порядке;
Оплата в соответствии с графиком предусмотрена для ситуации, когда покупатель хочет погасить задолженность за приобретенную недвижимость в несколько этапов .
В такой ситуации составляется график выплат , и покупатель тщательно его придерживается, внося фиксированную сумму на установленный счёт.

Когда освобождать?

Так как продавцу предстоит не только подготовить недвижимости к продаже, но и куда-то перевести свои вещи, тщательно должны быть рассмотрены условия освобождения комнаты.

Как правило, договор предусматривает, что продавец покидает помещение сразу же после полной оплаты .

Однако ситуация может сложиться таким образом, что продавец не сможет уложиться в эти сроки . Тогда договором оговаривается дата, когда продавец и члены его семьи покинут квартиру.

Главное, чтобы с этой датой были согласны обе стороны .

Нужен ли нотариус?

В соответствии с законодательством РФ, сделки купли-продажи осуществляются с привлечением нотариуса в случае, если в ней участвуют несовершеннолетние , недееспособные или же речь идет о .

Что касается коммунальной квартиры , то она как раз и представляет собой долевую собственность .

Именно поэтому, чтобы предусмотреть не только ваши права, но и права третьих лиц, которые одновременно с вами являются собственниками долей, необходима помощь нотариуса .

Разговор с соседями

Уведомление

Преимущественное право на приобретение вашей доли имеется у собственников других долей коммуналки.

Поэтому прежде, чем осуществлять поиск покупателей с риелтором или же самостоятельно размещать объявления, вы должны уведомить о своем решении соседей .

Сделать это можно в письменной или устной форме. Однако лучше отправить уведомление ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

В этом случае вы будете уверены в том, что лицо было проинформировано о вашем намерении.

Образец отказа от преимущественного права покупки комнаты.

В случае, если после осуществления сделки выяснится, что лицо, являющееся обладателям доли в коммуналке не было оповещено, сделка может быть отменена в судебном порядке .

Если соседи против?

Часто бывает так, что соседи против продажи недвижимости.

Они хотят видеть на вашем месте новых лиц, сами имеют виды на квартиру, но не обладают средствами для покупки или имеет другие причины для отказа .

Можно попытаться выяснить причину. Если она кажется вам неправомерной , то решить подобную проблему можно в судебном порядке .

Чтобы осуществить продажу без согласия соседей, необходимо написать исковое заявление , приложить письменный факт отказа соседа, а также иные документы, которые свидетельствуют в вашу пользу.

Суд, рассмотрев материалы дела, примет решение о назначении заседания. На заседании вы можете доказать свою правоту , а решение судебной инстанции обязательно к исполнению.

Если вы давно уведомили соседей , но реакции нет, не отчаивайтесь.

Если спустя 30 календарных дней после оповещения нет реакции, закон воспринимает это как согласие на сделку .

Продажа комнаты

Соседу

В этом случае необходимо придерживаться следующей схемы:

Вы направляете письменное уведомление о своем решении продать квартиру;
Ваш сосед говорит о своем желании приобрести недвижимость;
Формируется пакет бумаг , необходимый для проведения сделки;
Составляется договор купли-продажи ;
Договор заверяется и проверяется нотариусом ;
Собирается пакет документов для Росреестра ;
Сторонам необходимо явиться в Росреестр ;
Оплачивается государственная пошлина ;
Оформляется факт перехода права собственности ;
Сосед передаёт вам денежные средства за приобретенную недвижимость.

С этого момента его доля в коммунальной квартире увеличилась.

Образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.

Третьему лицу

Продажа квартиры третьему лицу имеет следующий алгоритм действий:

Покупатель осматривает недвижимость ;
Вы оформляете договор купли-продажи ;
Собираете пакет документов ;
Являетесь в нотариальную контору ;
Нотариус заверяет договор купли-продажи;
Договариваетесь о способе оплаты и условиях выселения ;
Возможно, вам будет передан аванс или залог ;
Являетесь в Росреестр ;
Оплачиваете государственную пошлину ;
Оформляете факт перехода права собственности ;
Получаете оставшуюся часть денежных средств ;
Передаёте покупателю свидетельство о праве собственности ;
Он же, в свою очередь, составляет акт приема-передачи , в котором указывает, что получил комнату в соответствии с указанными в договоре купли-продажи условиями.

Здесь Вы можете скачать бланк акта приема-передачи комнаты в коммунальной квартире.

Продажа с зарегистрированными лицами

Продажа комнаты, где зарегистрированы какие-либо лица — это обременение на недвижимости.

По возможности, непосредственно перед процедурой государственной регистрации недвижимости, выпишите из квартиры прописанных человек.

Если в комнате прописаны несовершеннолетние , то снять их с учета будет проблематично .

В такой ситуации вам нужно будет обратиться в паспортный стол , а также в органы опеки и попечительства . Подробно укажите, с чем связана причина снятия несовершеннолетнего с регистрационного учета.

Подтвердите необходимость оформления сделки купли-продажи.

Переоформляют прописку несовершеннолетних в течение 7 суток .

Документы

Для осуществления сделки купли-продажи вам понадобится следующий пакет документов:

на квартиру;
Договор приватизации , если вы осуществляли процедуру;
Договор дарения , купли-продажи , наследования или любой иной документ, который отражает факт вашего становления в качестве собственника;
Ваш паспорт ;
Если помещение приобретено в браке — согласие от второго супруга ;
Письменно оформленный отказ от приобретения доли соседями и их согласие на продажу , заверенное у нотариуса;
Свидетельство о праве собственности на долю;
Квитанции , которые свидетельствуют о том, что у вас ;
Составленный договор купли-продажи ;
Справка , которая свидетельствует о количестве прописанных лиц.

Образец согласия супруга на продажу недвижимости.

Договор купли-продажи доли в коммунальной квартире выглядит стандартным образом. Составляется на листе формата А4.

Возможно составление предварительного договора , прежде, чем перейти к конечному образцу, в котором перечисляются права и обязанности сторон, меры ответственности, необходимость залога или аванса.

Также там указывается дата освобождения помещения .

Договор заверяется у нотариуса , так как существует необходимость в соблюдении прав и законных интересов третьих лиц.

Как быстро продать долю в коммунальной квартире?

Воспользуйтесь несколькими полезными советами от нас:

В первую очередь, не задирайте цену . Назначьте адекватную стоимость за ваше помещение. В противном случае, покупатель так и не будет найден;
Заранее заручитесь согласием собственников на продажу;
Подготовьте квартиру надлежащим образом, чтобы в случае появления покупателя как можно быстрее провести сделку;
Ваше помещение должно быть юридически чистым , на нём не должно быть залогов;
Используйте все возможные средства оповещения о вашем предложении;
Самостоятельно публикуйте объявления в газетах и в интернете, а также обратитесь за услугами риелторов;
Иногда хорошую помощь оказывает «сарафанное радио» . Расскажите всем своим знакомым о желании продать комнату.

Как продать комнату?

В общежитии

Комната в общежитии отличается в коммуналки тем, что предполагает лишь временное проживание .

Приватизировать такое жильё стало возможным только в 2007 году. Если помещение принадлежит вам по договору социального найма , то продать его нельзя.

Если вы успели приватизировать комнату, то порядок действий таков:

Подготовьте квартиру к продаже;
Оповестите других собственников долей о своем намерении продать;
Заключите договор купли-продажи ;
Заверьте его;
Получите аванс ;
Осуществите регистрацию в Росреестре ;
Передайте новоиспеченному собственнику свидетельство взамен на оставшуюся часть денежных средств ;
По возможности, снимите с регистрационного учета всех прописанных в вашем помещении.

В квартире

Для этого нужно:

Получить согласие иных собственников на данное действие;
Подготовить недвижимость к продаже;
Установить цену ;
Осуществить подготовительные действия ;
Составить договор купли-продажи у нотариуса;
Сформировать пакет документов для регистрации;
Обсудить факт передачи денежных средств ;
Сменить права собственности в Росреестре;
Получить сумму за продажу.

Как вы успели заметить, сделки с недвижимостью не таят в себе никаких сложностей.

Самое главное следуйте чёткой инструкции, тогда вы будете знать, какие действия осуществляются на том или ином этапе.

Чем рискует продавец комнаты, если нарушит положения ст. 250 ГК?

Продавец не несет никакие риски кроме того, что его могут вызвать в суд. Все риски в данном случае несет покупатель такого жилья. Ведь он может лишиться указанной комнаты и при этом продавец комнаты будет должен вернуть ему деньги, уплаченные за нее.. Если же денег у продавца уже нет, то выплата может растянуться на всю жизнь. Соседи по комнате, чье преимущественное право было нарушено, имеют право в течении 3 месяцев подать иск о переводе права собственности на себя, уплатив при этом стоимость, указанную в договоре купли-продажи жилья.

Самый лучший способ продать комнату в коммунальной квартире - это заручится поддержкой соседей, и получить от них нотариально заверенный отказ от преимущественного права покупки. В такой ситуации комната будет более ликвидной и ее с большей вероятностью купят. Никто не хочет покупать комнаты, в которых соседи против вселения новых жильцов. Если ваши соседи категорически против продажи комнаты, но продать всё-таки нужно, то необходимо уведомить соседей о предстоящей продаже за месяц до предполагаемой сделки.

Обращаем внимение, что в связи с изменениями в законодательстве от 03.08.2018 г., сделки по отчуждению долей в праве собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению!

Образец заявления

Кому: ФИО адрес

От. ФИО паспортные данные

ИЗВЕЩЕНИЕ

о намерении продать комнату в коммунальной квартире

г. Москва _________2017 г.

Я, _________________________________ настоящим уведомляю Вас, что я продаю принадлежащую мне комнату метражом ____ кв. м. за № 2 в коммунальной квартире № _____ в доме № _______, корп. _______, по ул. ______________за 2 900 000 рублей (два миллиона девятьсот тысяч рублей).

Отчуждаемая комната _____ м² за № 2 принадлежит мне на праве собственности на основании Договора купли-продажи комнаты № ___________ от ________ г., что подтверждает Свидетельство о Государственной регистрации права ________ от _________ г. Предлагаем Вам воспользоваться преимущественным правом покупки в соответствии со ст.250 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ Вы имеете право преимущественной покупки принадлежащей мне комнаты, поэтому прошу Вас не позднее одного месяца со дня вручения Вам настоящего заявления написать мне по адресу: г. Москва, бульвар Матроса Железняка д. 16/7, кв. 16, о своем желании или об отказе от приобрести указанную комнату за вышеуказанную сумму.

В случае неполучения от Вас ответа по истечении указанного срока принадлежащая мне комната будет продана другому лицу, за обозначенную выше цену.

Заранее сообщаю Вам о том, что я не снижу цену, не предоставлю отсрочку или рассрочку платежа.

2017 г.

_______________ ______________________________________

Необходимо отправить вышеуказанное уведомление ценным письмом с описью вложения с уведомлением о вручении. В описи вложения необходимо написать следующую формулировку:

Если сосед уклоняется от получения письма, можно пойти на хитрость и отправить вышеуказанное письмо бандеролью. Сосед может подумать, что ему пришла какая-то посылка и может всё-таки пойти на почту и получить уведомление. В остальном сделка по покупки комнаты ничем не отличается от обычной сделки. Как я писал в других статьях, вы можете, продавая или покупая квартиру или комнату, самостоятельно находить покупателя или продавца при этом экономя достигается до 80% от стоимости риэлтерских услуг. А вот проведение сделки можно и нужно доверить юристу, либо риелтору. В такой ситуации вы сэкономите и не потеряете деньги.

Один из непростых практических вопросов в области оборота недвижимости - продажа комнаты в коммунальной квартире. Кроме сложностей с реализацией не самого интересного на рынке недвижимости объекта, продавцу приходится столкнуться с проблемами оформления документов на продажу комнаты в коммунальной квартире: выяснением статуса квартиры, соблюдением преимущественного права покупки.

Что такое коммунальная квартира: практическое и правовое понимание

Коммунальные квартиры достались нам «в наследство» от «расселения» 20-30-х годов. Тогда у граждан, проживавших в просторных квартирах, отнимали лишнюю площадь: вселяли в комнаты одной квартиры разные семьи. Коммунальные квартиры могли существовать в советские времена, когда жилье в основном принадлежало гражданам на праве социального найма. В российскую действительность они вписываются с трудом.

Сегодня федеральное законодательство не содержит определения коммунальной квартиры. Некоторое понятие о ней может дать региональный нормативный акт - целевая программа "Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге". Согласно данной программе, многокомнатной коммунальной квартирой называют квартиру, состоящую из пяти и более жилых помещений (комнат), принадлежащих на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, пяти и более пользователям и (или) собственникам, не являющимся членами одной семьи.

Кроме того, следует отличать коммунальную квартиру от квартиры, находящейся в общей долевой собственности: в отличие от последней, в «коммуналке» у каждого жильца есть право на конкретную комнату, а долевая собственность - только на места общего пользования (кухня, санузел). Право долевой собственности на общую часть квартиры следует судьбе комнаты: каждому следующему покупателю достанется такая же доля в праве на общие помещения, что была у продавца.

Таким образом, коммунальная квартира представляет собою квартиру, характеризующуюся следующими признаками:

в ней проживают разные семьи, которые по отдельности оплачивают коммунальные услуги (разные лицевые счета в обслуживающих организациях);
каждому жильцу или семье принадлежит отдельная комната (собственность или соцнайм), места общего пользования у всех жильцов в долевой собственности либо используются некоторыми на праве соцнайма;
каждый жилец приобрел право на комнату по отдельному, не зависящему от других жильцов правовому основанию (договору, ордеру).

Какие комнаты могут быть в коммунальной квартире, всегда ли возможна продажа

Сегодня встречаются как полностью приватизированные «коммуналки», так и квартиры, в которых есть приватизированные комнаты, а есть и находящиеся в социальном найме.

Продажа представляет собою реализацию правомочия распоряжения, одного из важнейших правомочий, доступных собственнику. Поэтому продавать комнату в коммунальной квартире может только собственник или уполномоченное им лицо. То есть, если комнату хочет продать гражданин, комната должна быть приватизирована им (как вариант - куплена или получена по наследству, подарена).

Реализация неприватизированной комнаты в «коммуналке» производится только путем обмена на такое же неприватизированное жилье. Обмен - специфический договор между нанимателями квартир, предусмотренный Жилищным кодексом РФ. Несмотря на то, что договор подписывается нанимателями, важнейшую роль в нем играют наймодатели-собственники жилья (органы местных администраций, управляющие муниципальным имуществом). Без согласия обоих наймодателей обмен неприватизированной комнаты в коммуналке на другое неприватизированное жилье невозможен

Преимущественное право покупки для коммунальной квартиры

Продажа приватизированной комнаты в коммунальной квартире постороннему покупателю осложняется необходимостью соблюсти преимущественное право покупки соседей по квартире. Соседи могут принять решение о покупке, написать отказ от нее или промолчать в течение месяца с момента получения предложения. Наличие письменного отказа или подтверждение молчания соседей в течение 1 месяца позволяет совершить сделку с третьим лицом.

Это означает, что прежде, чем продать свое жилье стороннему покупателю, необходимо предложить его соседям по той же цене и на аналогичных условиях. Предлагать необходимо исключительно в письменном виде (это обязательное требование Гражданского кодекса РФ), лучше по почте, отправив письмо с описью вложения и уведомлением о вручении.

К сожалению, распространена ситуация, когда соседи пытаются затянуть продажу комнаты, надеясь сбить цену или вообще оставить комнату пустующей на неопределенное время. Или соседи не проживают в «коммуналке»: непонятно, где их искать и как сообщать о продаже комнаты. Однако бояться такой ситуации не стоит.

Кого уведомлять о продаже квартиры?

Для начала стоит разобраться, кто именно из ваших соседей обладает преимущественным правом покупки комнаты (возможно, некоторые из них проживают на основе социального найма, договоров ссуды, аренды - с такими соседями согласовывать продажу не нужно).

В этом поможет информация из Росреестра: выписка обо всех правах на конкретный объект недвижимости и обо всех правообладателях. Уведомления направляются только собственникам комнат в «коммуналке». Если выяснится, что в квартире есть неприватизированные комнаты, то уведомление о продаже необходимо направить в орган управления муниципальным имуществом.

Стоит обратить внимание на ситуацию с несовершеннолетним собственником комнаты. Закон подразделяет несовершеннолетних на две категории. Первая, дети до 14 лет, не обладают гражданской правоспособностью, а значит, решение о покупке комнаты или отказе от нее должны подписать родители, усыновители или опекуны. Дети в возрасте от 14 до 18 лет обладают усеченной правоспособностью: они выразят свою волю сами, но с согласия родителей. Таким образом, ответ от имени ребенка на ваше уведомление о продаже будет содержать одну подпись (его родителя), если ребенку меньше 14 лет; и две подписи (ребенка и родителя), если ребенок старше 14. Кроме того, реализация имущественных прав несовершеннолетних контролируется органами опеки и попечительства: от них также потребуется письменное одобрение.

Не знаете свои права?

Как справиться с продажей комнаты в случае проблем с соседями?

Продажа комнаты может затянуться по следующим, связанным с соседями, причинам:

соседи отказываются от получения уведомления о продаже,
соседи получают уведомление о продаже, но хранят молчание,
место нахождения собственника соседней комнаты неизвестно,
собственник соседней комнаты проживает в другом городе.

Все эти проблемы решаемы.

Отказ от получения уведомления

В случае отказа соседей от получения вашего письма, оно к вам вернется. На конверте будет стоять штемпель почты России с указанием, что адресат «отказался от получения». Предъявив этот конверт в Росреестр при регистрации сделки, вы сможете подтвердить направление уведомления, а также игнорирование его соседом.

Игнорирование соседями уведомления

Если сосед получает уведомление о продаже, но никак на него не реагирует, стоит прибегнуть к помощи нотариуса. Нотариус заверит и направит уведомление еще раз. В случае молчания соседа, вы сможете получить у нотариуса документ (свидетельство), подтверждающий направление уведомления определенного содержания, получение его соседом, отсутствие ответа от соседа. И пойдете сдавать договор продажи комнаты в Росреестр с этим свидетельством.

Отсутствие соседей и сведений об их месте нахождения

С пропавшим соседом придется повозиться. Необходимо признать его через суд безвестно отсутствующим. Основанием для этого является отсутствие сведений о соседе в течение 1 года.

В заявлении о признании безвестно отсутствующим необходимо указать, что причиной обращения в суд стала необходимость соблюсти преимущественное право покупки комнаты (иначе суд не станет рассматривать заявление). В качестве доказательства к заявлению можно приобщить выписку из домовой книги, ответы адресных бюро. Суд опросит свидетелей (соседей и родственников отсутствующего гражданина), направит запросы по местам его вероятного нахождения.

В случае, если пропавший сосед так и не обнаружится, суд назначит управляющего его имуществом, в том числе и квартирой. И дальше направить уведомление можно уже управляющему, и получить ответ от него.

Собственник соседней комнаты проживает в другом городе

Если собственник соседней комнаты не против получить уведомление о продаже и готов на него отреагировать (купить комнату или отказаться от ее покупки), но живет далеко, придется действовать через нотариуса. Пусть, получив ваше уведомление, он заверит свой ответ у нотариуса и отправит вам по почте. Нотариально удостоверенный отказ позволит вам провести сделку со сторонним покупателем.

Собственник соседней комнаты умер, а наследник не вступает в наследство

Это самая проблемная ситуация. Если вы столкнулись с ней, то стоит либо идти обходными путями (мы рассказываем о них ниже), либо сделать оригинальный ход: подать в суд исковое заявление о признании комнаты покойного выморочным имуществом и обязании местных властей принять ее на баланс.

В результате судебного процесса будет определен наследник, фактически вступивший в наследство (или имущество признают выморочным, принадлежащим государству). А значит, будет, кому направить уведомление о продаже комнаты (наследникам или в администрацию). Сдавая документы по продаже комнаты на регистрацию, необходимо будет приложить к ним не только уведомление и отказ от наследников, но и указанное судебное решение.

Как обойти право преимущественной покупки

Может сложиться ситуация, когда продавец доли вышел на сделку и сроки поджимают, времени искать соседей и признавать их безвестно отсутствующими, нет. Тогда можно попробовать обходной путь.
Задача - сделать найденного покупателя таким же собственником комнаты в коммуналке. Это делается с помощью договора дарения. Продавец комнаты дарит покупателю небольшую долю в праве на свою комнату. Получив ее, покупатель становится из третьего лица, постороннего, таким же соседом по коммунальной квартире, как остальные. А значит, чтобы продать ему комнату, не нужно соблюдать преимущественное право покупки.

Конечно, как и другие «серые схемы», этот вариант требует осторожности, участия в нем только доверенных лиц. В противном случае вы рискуете остаться с потрясающим объектом недвижимости: мало того, что комната в коммуналке, она окажется еще и в долевой собственности.

Существует также, с первого взгляда более простой, способ: просто подарить комнату третьему лицу, фактически же провести продажу, но никак не оформлять передачу денег. Однако у этого варианта есть серьезный минус по сравнению с предыдущим. Притворную сделку дарения комнаты, прикрывающую куплю-продажу, может оспорить сосед по коммуналке и потребовать перевода на него прав по данной сделке. Договор же дарения доли в праве на комнату формально никак не затрагивает прав и обязанностей соседей по коммуналке.

Еще один способ, позволяющий избежать права преимущественной покупки: реализация права залога. Это один из доступных кредиторам способов возврата денег. Необходимо подготовить договор займа с потенциальным покупателем и соглашение о залоге (возврат фиктивного займа обеспечивается вполне реальным залогом комнаты в коммунальной квартире). Продавец комнаты намеренно пропускает срок возврата займа, чем дает покупателю право обратить взыскание на заложенное имущество. И преимущественное право покупки работать в данном случае не будет.